Schwerpunkt
Dynamik
Kein Begriff prägt den deutschen Markt so sehr wie Dynamik. Doch dieser ist komplex und vielschichtig. Der neue Ziegert Report wagt daher eine neue Betrachtungsweise der deutschen Städte. Wir betrachten Dynamik mehrdimensional und setzen die Entwicklung des Marktes ins Verhältnis zur Entwicklung der Stadt. Dazu führt der Report eine neue Messmethode ein: den Dynamic Telegraph. Dieser stellt die Transaktionen der Städtedynamik gegenüber. Das Ergebnis ist ein wichtiger Wegbegleiter für die Entscheidungsfindung auf dem Wohnungsmarkt.
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Wenn der Markt für Eigentumswohnungen funktioniert, treffen sich Angebot und Nachfrage und münden in Transaktionen. Ein funktionierender Markt ist ständig in Bewegung, bietet Vielfalt und Perspektiven. Niemand hat Interesse an einem Marktplatz, auf dem Stillstand herrscht. Die Marktbewegung ist jedoch mehr als ein Resultat einzelner Faktoren und der vorherrschenden eindimensionalen Betrachtung. Wir bringen eine neue Sichtweise ein und richten den Blick nicht nur auf Preise oder prüfen Umsätze. Wir begeben uns auf die Metaebene, steigen für Sie ins sprichwörtliche Krähennest und stellen mit unserem Dynamic Telegraph die Transaktions- der Städtedynamik gegenüber.

Der Dynamic Telegraph leitet sich von einem Maschinentelegrafen ab, der als Kommunikationsinstrument zwischen Maschinenraum und Schiffsbrücke dient. Das maritime Steuerelement eignet sich durch seine charakteristische Darstellung hervorragend, um das Zusammenspiel zwischen Stadt- und Transaktionsdynamik zu verdeutlichen. Es speist sich aus Daten, die in aufwendiger Forschungsarbeit durch das ZIEGERT Research Team gesammelt, aufbereitet, in Verhältnisse gesetzt und analysiert wurden. Das Ergebnis veranschaulicht zweierlei:

Die Transaction Dynamic gibt Aufschluss darüber, wie die Anzahl der Transaktionen auf dem Markt für Neubau-Eigentumswohnungen im Jahr 2018 im Zeithorizont-Vergleich zu bewerten ist. Wir interessieren uns für das Drehmoment im Markt. Wie hat sich die Transaktionsanzahl in den vergangenen drei Jahren entwickelt, wie steht diese im Verhältnis zum Mittelwert eines fünf-, zehn-, 15- sowie eines 20-jährigen Betrachtungszeitraumes?

Die City Dynamic verdeutlicht, wie dynamisch sich die Stadt entwickelt. Dafür wurden die Ergebnisse eines von ZIEGERT Research erstellten City Scorings verwendet. In dieser Analyse wurden alle relevanten Fundamentaldaten aus dem Bereich der Soziodemografie und -ökonomie sowie der Wirtschaftsentwicklung einer Stadt herangezogen.

Der Dynamic Telegraph bietet erstmals die Möglichkeit, diese beiden Dynamiken einander gegenüberzustellen und so Diskrepanzen, Unstimmigkeiten oder Parallelentwicklungen aufzuzeigen, aber auch Potenzial zu offenbaren. Insbesondere: Ist die Entwicklung auf dem betrachteten Markt im Einklang mit der Entwicklung der Stadt?

Wir wollen zu einer kritischen Betrachtung einladen, ohne in die üblichen Erklärungsmuster zu verfallen und zum Beispiel die angeblich hohen Preise als Ursache zu definieren. Wir freuen uns auf den Dialog mit Ihnen!
DYNAMIC TELEGRAPH
Einstellungen des Telegraphen
CITY DYNAMIC: von 0 bis 10
HIGH: 7-10 / MEDIUM: 3-7 / LOW: 0-3
TRANSACTION DYNAMIC: von FULL ASTERN bis FULL AHEAD
FULL ASTERN: -200 bis -100
HALF ASTERN: unter -100 bis -50
SLOW ASTERN: unter -50 bis -1
SLOW AHEAD: 1 bis unter 50
HALF AHEAD: 50 bis unter 100
FULL AHEAD: 100 bis 200
* Apartment New Construction
Visualisierungsbeispiel
CITY DYNAMIC: HIGH: 8
TRANSACTION DYNAMIC: SLOW ASTERN: -25
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ZUR LESART DER GRAFIK

Die Skala der Transaction Dynamic reicht von „Full Ahead“ (volle Fahrt voraus, hohe Dynamik) bis zu „Full Astern“ (volle Fahrt zurück, niedrige Dynamik). Für Leipzig etwa, einen Wohnungsmarkt, der im Deutschlandvergleich noch in den Kinderschuhen steckt und enorme Wachstumspotenziale birgt, schlägt die Transaction Dynamic auf „Half Ahead“ aus. In einem reiferen Markt wie Stuttgart, den die Kessellage und damit Flächenmangel herausfordert, sinken die Transaktionszahlen retrospektiv und aktuell: „Full Astern“. Die Transaction Dynamic bildet quasi die Schiffsschraube, die nur unter den richtigen Kommandos der Schiffsbrücke und Einflüssen im Maschinenraum ein gutes Drehmoment entwickelt.

Die City Dynamic ist die Schiffsbrücke, die weiter blicken kann als die Schraube bisher antreibt. Würde man zum Beispiel lediglich den Status quo, das ökonomische Umfeld und die Qualität des Standorts betrachten, wäre München Spitzenreiterin. Auf einer Skala von 1 bis 10 in der dynamischen Betrachtung verpufft dieser Vorsprung allerdings aufgrund einer schwachen soziodemografischen Entwicklung: So landet München in der City Dynamic im Mittelfeld. Berlin wiederum entwickelt sich in allen Bereichen in rasantem Tempo weiter und erzielt einen Spitzenwert von 7,7: „High Dynamic“.

Erläuterungen finden Sie in den City Spotlights sowie in den Infoboxen unter dem Telegraphen.
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