Wer kann sich das noch leisten?
Till Johannes Brühöfener-McCourt
Head Of Research
Wer kann sich das noch leisten?
Die Beantwortung dieser Frage im Hinblick auf die Top-8-Eigentumswohnungsmärkte in Deutschland gleicht einer Schiffsfahrt im Nebel. Der Blick schweift ins Ungewisse, Untiefen aus der Geschichte des Immobilienmarktes werden erkannt, wilder Diskurs auf dem Mediendeck. Der Griff schon zum Schiffstelegrafen, bereit für den Befehl „Full Astern“ … und dann doch wieder nur ein Hirngespinst. Was für ein Glück – aber die stetige Sorge bleibt um das, was da kommen mag.

Dabei würde der Blick aus dem „Krähennest“ helfen, Ruhe zu bewahren. Den Überblick behalten – vor allem bezüglich der Auswirkung langfristiger Trends. Sind sie es doch, die unsere Branche und Märkte nachhaltig prägen, wie Prof. Dr. Günter Vornholz 2017 ausführlich dargelegt hat1. Solche Megatrends sind meistens bekannt, aber ihre Auswirkungen werden häufig unterschätzt. Kommen sie meist schleichend daher, sind sie dann aber unvermeidlich.

Globalisierung, Internationalisierung und Europäisierung Dieser Megatrend erfordert von Haushalten Flexibilität und Anpassungsfähigkeit. Damit einher geht die Notwendigkeit zunehmender räumlicher Veränderungen in Form von Umzügen. Prosperierende Großstadtregionen Deutschlands ziehen jährlich eine hohe Zahl an Haushalten aus der Europäischen Union an. Eine steigende Zahl an Vermietungen und Verkäufen ist die Folge – Märkte in Bewegung!

Im Rahmen der Globalisierung sind Immobilienmärkte zunehmend vom Kapitalmarkt geprägt. Deutschlands Eigentumswohnungsmarkt, ein sicherer Hafen mit hoher Stabilität und geringem Risiko, ist im Kontext politischer Umbrüche für private Anleger mit entsprechendem Chancen-Risiko-Profil aus dem In- und Ausland mehr denn je von Interesse. Mit der Internationalisierung gingen neue Formen der Wohnungspolitik sowie ein Rückgang staatlicher Sicherungssysteme einher. Dadurch bedingt wächst das Interesse von privaten Haushalten am Erwerb von Eigentumswohnungen. Es ist zu erwarten, dass die Wohneigentumsquote Deutschlands sich an das europäische Maß angleichen wird.

Dem Megatrend der Globalisierung folgt logischerweise der Trend der Urbanisierung. Dynamisch wachsende Städte sind weiterhin Hauptanziehungspunkt von Wanderungsbewegungen. Doch Flächen in zentralen Lagen der Städte sind und bleiben begrenzt verfügbar. Aufgrund zunehmender Konkurrenz durch anderer Nutzungsarten ist weiterhin mit steigenden Mieten und Kaufpreisen zu rechnen.

Die Etablierung der Wissensgesellschaft und Wissensökonomie hat eine wachsende Nachfrage nach Hochqualifizierten zufolge. Humankapital ist die Ressource der Zukunft und somit ein wichtiges Kriterium bei der Standortwahl von Unternehmen. Dem Trend der Urbanisierung folgend profitieren hiervon vor allem die Städte mit einer guten technischen Infrastruktur und einer großen Auswahl an gut ausgebildeten Arbeitskräften. Eine nachhaltig positive Wirtschaftsentwicklung und damit verbundene Steigerung der höheren Haushaltseinkommensklassen vorausgesetzt, ist in den entsprechenden Städten mit einer stärkeren Nachfrage nach Wohneigentum zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage zu rechnen. Bedingt durch die höheren Einkommen sinken auch Kreditrestriktionen für entsprechende Haushalte – das potenzielle Kreditvolumen steigt –, was die Wohneigentumsbildung weiter unterstützt.

Damit sind wir beim Megatrend des zunehmenden Einflusses der Finanzmärkte auf die Immobilienmärkte angelangt. Dieser ist in Teilen von der Realwirtschaft entkoppelt und wächst schneller als diese. Gleichzeitig führten Krisen und demografischer Wandel (alternde Gesellschaften konsumieren weniger) die Zentralbanken in eine anhaltende Niedrigzinspolitik. Das von der EZB weiterhin zugesicherte Niedrigzinsumfeld sorgt für eine hohe Liquidität in den Immobilienmärkten Europas. Niedrige Zinsbelastung und ein hoher Konkurrenzdruck im Bankensektor werden auch in den nächsten Jahren anhalten und die deutschen Eigentumswohnungsmärkte positiv beeinflussen. Die niedrige Zinsbelastung beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das richtige Vergleichskriterium bei der Bewertung von Preisentwicklungen, und nicht etwa der gern gesuchte Vergleich von Mietzins und Kaufpreis. Welche Gütermärkte reagieren schon auf die Entwicklungen anderer Märkte oder auf dessen Marktumfeld in Echtzeit?

Daher können wir auch mit Fug und Recht behaupten: Es war noch nie so günstig wie heute, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Und dies wird vorerst auch so bleiben.

Die Chance wird in Deutschland leider nach wie vor nicht hinreichend gefördert und von Privathaushalten auch zu wenig genutzt. Denn der private Haushalt unserer „Sparer-Nation“ schneidet im europäischen Vergleich beim Thema Vermögensbildung zur Altersvorsorge immer noch deutlich schlechter ab als in vielen anderen Ländern, denn beim Vermögensaufbau schlägt das Sachvermögen, insbesondere in Form von Wohneigentum, das Finanzvermögen. Zuletzt nachgewiesen wurde dies in einer aktuellen Studie der Deutschen Bundesbank zum Thema Vermögen und Finanzen privater Haushalte in Deutschland. Man kann daher nur hoffen, dass auch die deutsche Politik sich ins „Krähennest“ begibt und etwas Weitsicht beweist.

Wollen wir uns also abschließend Folgendes in Erinnerung rufen: Wohnen ist und bleibt für private Haushalte das wichtigste Grundbedürfnis. Daran rüttelt auch keiner der aktuellen Megatrends.
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