Besser bauen
Karsten Waldschmidt
Head of Product Strategy
Wer früher im Sinne des Kunden plant, spart später Zeit und erzielt bessere Ergebnisse, so arbeitet Karsten Waldschmidt mit seinem Team für Produktentwicklung und -strategie im Hause Ziegert. Gemeinsam optimieren sie für Bauträger und Entwickler den gesamten Planungsprozess. Ein Schulterblick.
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Prächtige Arkaden, riesige Säle. Ein Wasserturm als Wahrzeichen. Der satte Duft des Waldes liegt in der Luft. „Damals fuhren hier schon Elektroautos. Hier gab es die erste Kraft-Wärme-Kopplung in Kontinentaleuropa“, schwärmt Karsten Waldschmidt und blickt sich um. „Die Beelitzer Heilstätten waren eine der modernsten Heilanstalten in der Welt.“ Menschen über Kuren zu heilen, allein durch Ruhe und frische Luft, so die Idee. Waldschmidt berichtet, wie sich der Ort im Lauf der Jahrzehnte wandelte – vom Sanatorium, Lazarett und Militärhospital bis hin zur verfallenden Ruine, die als Filmkulisse herhält.

„In dem Gebäude hat Roman Polański eine Szene aus Der Pianist gedreht.“ Waldschmidt deutet auf das alte Badehaus: „Und da drüben Rammstein ein Musikvideo.“ Er schmunzelt und formt eine Explosionswolke in der Luft. „Mit viel Feuer.“ Man erkennt schnell die Begeisterung, wenn der Leiter der Produktentwicklung und -strategie bei Ziegert über eines seiner aktuellen Projekte spricht. Lange Zeit standen die Beelitzer Heilstätten leer. Jetzt wird der historische Standort aus dem Dornröschenschlaf geweckt. Der Berliner Projektentwickler und Bauträger KW Development plant die große Sanierung hin zu einem Quartier für Wohnen und Arbeiten im Grünen. „Ein ambitioniertes Projekt“, nickt Waldschmidt anerkennend, der zuvor über ein Jahrzehnt als assoziierter Partner und Leiter Entwurfsabteilung bei TCHOBAN VOSS Architekten arbeitete. Nun lautet die Aufgabe: Vertrieb von rund 1.300 Wohneinheiten.
Die Arbeit als architektonische Consultants
Nicht nur die Größe des Vorhabens ist beachtlich. Der Zeitpunkt, an dem sein Team einsteigt, auch. „Die größten Fehler beim Bauen werden fast immer gleich zu Anfang gemacht“, das Credo des Architekten Peter Zumthor hat Waldschmidt verinnerlicht. Für ihn ist es entscheidend, frühzeitig das zu planen, was am Ende Zeit und dadurch Geld kostet: das perfekte Produkt.

Oft hat er erlebt, was in der Planung schieflaufen kann, wenn man sich zu spät um vertriebliche Themen kümmert. „In einem Projekt wurden Reihenhäuser mit Gärten zum Norden hin geplant“, erinnert sich Waldschmidt und neigt den Kopf. „Schwerer zu verkaufen.“ Niemand wolle auf einer Terrasse im Dunkeln sitzen, sondern dort, wo die Sonne scheint. Nachvollziehbar, wie er findet. In einem anderen Projekt wurden die städtebaulichen Möglichkeiten nicht optimal ausgenutzt. Sein Team hat aus 60 dann 90 Häuser generiert. Für die Heilstätten in Beelitz wurden deshalb die Grundrisse gleich zu Beginn gemeinsam strukturiert.

„Wir sind architektonische Consultants. Die Architektur kommt nicht von uns, wir wirken nur auf sie ein.“ Der Spaziergang durch den Kiefernwald endet an den ersten bezugsfertigen Häusern auf dem Gelände. Erste Vorboten des neuen Städtchens, das hier entsteht. Die Neubauten erinnern mit ihren Klinkersockeln an die historische Bausubstanz der Heilanstalt. Waldschmidt macht Halt und zeigt rundherum auf die Häuser. „Wir haben die Wohnungsschlüssel hier so diversifiziert, dass kleine Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser eine gute Durchmischung ergeben.“ Der Ort solle als lebendiges Quartier funktionieren. Mit eigenem Bahnhof, einer Schule, Kita, gastronomischen Einrichtungen und sogar einem Badesee. „Wohnen unter Kiefern“, resümiert Waldschmidt. „In Reichweite von Berlin. Das findet man hier.“
Den Wert für Bauträger und Kunden steigern
Später weicht die andächtige Ruhe von Heilstätten dem bunten touristischen Treiben auf der Straße: Wir sind im neuen Gebäude der Ziegert Group, nahe dem Checkpoint Charlie. Karsten Waldschmidt holt in seinem Büro Grundrisse und Visualisierungen hervor, breitet sie auf dem Tisch aus und erklärt genauer die Arbeitsweise seiner Abteilung. Den Bauträger rundum begleiten, darum geht es. Früher bei Projekten unterstützen, damit nachher keine Fehler entstehen. Und: das Angebot frühzeitig am Käufer ausrichten. „Letztlich steigern wir den Wert für Bauträger und Kunden zugleich“, sagt Waldschmidt.

Die Optimierung erstreckt sich nach seinen Ausführungen über die ganze Wertschöpfungskette hinweg, bei Bedarf mit dem Kooperationspartner Arcadis als Projektsteuerer in integrierten Teams, und beginnt schon mit der Akquise des Grundstücks: mit Machbarkeitsstudien, welche die Möglichkeiten der Bebauung ausloten. Zielgruppen werden exakt bestimmt, Kaufpreise bewertet, Wohnungsschlüssel ermittelt. „So schärfen wir das Profil des Angebots“, erklärt Waldschmidt.

Im Falle eines 23.000 Quadratmeter großen Grundstücks in Berlin-Pankow wurde etwa ein Produktworkshop aufgesetzt, um die Vision des Ortes näher zu bestimmen. Herausgekommen ist die Idee eines ressourcenbewussten Quartiers: Gut Buchholz. Die strategische Positionierung: eine Siedlung für gesundes Wohnen und ökologisches Bauen. Gedacht für Familien, die es vom Prenzlauer Berg oder Kreuzberg weiter nach draußen zieht und im Grünen vor der gemeinsamen Streuobstwiese ihre Kinder großziehen möchten.

„Wenn wir bio essen, warum sollten wir nicht auch bio wohnen?“, fragt Waldschmidt. Für ihn ist gesundes Wohnen der neue Megatrend. Er schwört darauf, „ohne Giftstoffe zu bauen, die nur Kopfschmerzen verursachen, ohne künstliche Kleber und Schäume. Nur mit Naturstoffen wie Holz und Lehm.“ Wie ging es weiter? „Bei Gut Buchholz haben wir die Masterplanung erstellt und dann ein Gutachterverfahren mit vier Architekten ausgelobt und durchgeführt, die alle spezialisiert auf ökologisches Bauen sind. Das war eine runde Sache.“

Und wie reagieren die Architekten eigentlich darauf, wenn man in die Entwurfsplanung eingreift? Fühlen sie sich bevormundet? Waldschmidt reagiert gelassen. „Gerade Architekten mit viel Erfahrung nehmen unsere Arbeit gut auf. Sie sind froh darüber, dass ihnen geholfen wird, insbesondere was Wohnungsschlüssel und -zuschnitt sowie Zielgruppen angeht“, sagt Waldschmidt und verweist auf die fruchtbare Zusammenarbeit mit den Architekten für das urbane Wohnhaus PURE in Berlin. Sie habe den Entwicklungsprozess deutlich abgekürzt.

Oder auf das hinsichtlich der Größe einzigartige Hochhausprojekt von Ben van Berkels UNStudio, das FOUR in Frankfurt, bei dem Waldschmidts Team zwei Jahre vor Beurkundung bereits eingestiegen ist. Der Leuchtturm-Charakter bestehe darin, dass bei allen Gewerken des Innen- und Außenausbaus sowie bei den Prozessen partnerschaftlich mit dem Entwickler zusammengearbeitet wurde – von der Entwurfsplanung über die Auswahl der Interior Designer bis hin zu den Teilungserklärungen. Waldschmidt zückt eine Visualisierung hervor und tippt mit dem Finger auf die Stockwerke. „Wir konnten den Preis jedes einzelnen Apartements im Hochhaus exakt bestimmen, der sich an Faktoren wie Ausblick und Sonneneinfall orientiert. Durch Dronenflüge haben wir gemeinsam mit dem Bauträger herausgefunden, wie gut der Ausblick sein wird. Wir haben ein Ranking von dem untersten Geschoss bis zum höchsten erstellt und für jede Wohneinheit einen individuellen Preis ermittelt. Dieses Verfahren können wir auf jedes Haus anwenden.“

Waldschmidt blickt kurz aus dem Fenster. Es wirkt für einen Moment so, als wolle er sein Wissen nicht zu sehr an die große Glocke hängen. Der Star ist ja für ihn nicht eine Person, der Star ist der optimierte Prozess. Dass man am Ende nicht gut baut, sondern besser und schneller. Er ordnet die Grundrisse und Skizzen wieder. „Eigentlich macht unsere Arbeit für alle Beteiligten Sinn“, sagt er lächelnd. „Das ist einzigartig und großartig.“
QUARTIER BEELITZ-HEILSTÄTTEN, Planungsstand August 2019
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