Zur Wohnungspolitik in Deutschland
Dr. Otto Schily
Minister a. D. und Beirat von ZIEGERT
Warum wir uns in einer aufgeheizten Debatte nicht von Emotionen leiten lassen sollten.
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Wohnungspolitik ist in Deutschland ein heißes Thema geworden. Von „Wohnungsnot“, „Mieten-Wahnsinn“ und „Mieten-Wucher“ ist die Rede, „Ganz Berlin hasst die Deutsche Wohnen“ stand auf Spruchbändern bei einer Demonstration in Berlin im vergangenen Jahr. Die Wut der Menschen, die sich in den Ballungszentren happige Mieterhöhungen gefallen lassen müssen oder die dort keine für sie erschwinglichen Wohnungen finden, ist anscheinend grenzenlos.

In dieser aufgeregten und aufgeheizten Debatte sollten wir uns jedoch nicht von Emotionen leiten lassen, sondern uns einige einfache Sachverhalte in Erinnerung rufen: In Staaten wie beispielsweise Italien oder Spanien, in denen die Mehrheit der Bevölkerung über Wohneigentum verfügt, sind die Wohnungsprobleme ersichtlich geringer. Auch in Deutschland bleiben die Menschen, die so klug waren, ihr Geld in eine eigene Wohnung zu investieren, vom Stress der Wohnungssuche auf einem engen Markt verschont. Es gibt in Deutschland keine „Mietenexplosion“ – wer anderes behauptet, kennt die Zahlen nicht.1

Wohnungsmangel besteht keineswegs flächendeckend in Deutschland. In vielen Gegenden gibt es sogar ein Überangebot von preiswerten Wohnungen sowie Leerstand. Daher muss in einer ganzheitlichen Betrachtungsweise Wohnungs- und Strukturpolitik immer in einem Zusammenhang gesehen und entsprechend konzipiert werden.

Die Marktgesetze gelten auch für den Immobilienbereich und können nicht außer Kraft gesetzt werden. Fehlt gegenüber einer hohen Nachfrage – speziell in der Hauptstadt Berlin, aber auch in den Großstädten München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Hamburg – ein ausreichendes Angebot, steigen die Preise. Wenn der Staat in dieses Marktgeschehen durch Preisregulierung eingreift, bleibt die hohe Nachfrage bestehen oder wird sogar noch erhöht, weil sich das ohnehin bereits unzureichende Angebot deutlich verringert, denn in einem preisregulierten System sinkt erfahrungsgemäß die Bereitschaft, in den Wohnungsbau zu investieren. Ein Mietendeckel, wie ihn der Berliner Senat ab Herbst 2019 per Gesetz bestätigt wissen will, würde daher die Wohnungsmisere in Berlin eher verschärfen, wohingegen die Entscheidung Hamburgs, auf einen derartigen Eingriff in den Wohnungsmarkt zu verzichten, die Bautätigkeit dort belebt hat. Verstaatlichung von Wohnungsunternehmen durch Enteignung – rechtlich sowieso höchst fragwürdig – schafft nicht eine einzige zusätzliche Wohnung und führt nur zu bürokratischer Wohnungsbewirtschaftung durch staatliche Behörden und möglicherweise sogar zum Verfall des Wohnungsbestandes, wenn die erhobenen Mieten nicht mehr für den Erhalt ausreichen. Nicht „Enteignung“ sollte die Devise sein, sondern eine „Beeignungs“-Politik für breite Bevölkerungsschichten durch ein durchdachtes und umfassendes Programm2, das es auch den mittleren und unteren Einkommensgruppen gerade in der lang andauernden Niedrigzinsphase ermöglicht, Wohneigentum zu erwerben. In diesem Sinne könnte das jüngst von dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) entwickelte Mietkauf-Modell ein Weg neben anderen sein, um bei der Eigentumsbildung voranzukommen.

Hilflos und grotesker Unsinn ist dagegen der neuerdings aufgetischte Vorschlag, ein Grundrecht auf eine „bezahlbare Wohnung“ einzuführen. Das ist allenfalls ein Beschäftigungsprogramm für nicht ausgelastete Anwälte und für überlastete Gerichte. Nach welchen Kriterien soll denn entschieden werden, für welchen Standort, welche Quadratmeterpreise, welche Nebenkosten, welchen Raumbedarf und welchen Qualitätsstandard eine Wohnung von wem beansprucht werden kann? Das wird eine heitere Veranstaltung, wenn das Verwaltungsgericht und womöglich sogar das Bundesverfassungsgericht darüber befinden sollen, was einem Kläger zusteht oder nicht. „Bezahlbar“ ist ein höchst uneindeutiger Begriff, der für praxisgerechte Entscheidungen völlig untauglich ist.

Entspannung auf dem Wohnungsmarkt kann nur dadurch erreicht werden, dass sich Angebot und Nachfrage ausbalancieren; das gilt gleichermaßen für den Eigentumserwerb wie für die Miete. Die Politik sollte sich also vornehmlich darauf konzentrieren, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau deutlich zu verbessern. In dieser Hinsicht sind leider viele Versäumnisse zu beklagen:

  • Es fehlt an einer gründlichen Bereinigung der unzähligen Bauvorschriften, die das Bauen erheblich verteuern und verzögern.

  • Es fehlen weitgehende steuerliche Erleichterungen zur Förderung der Bautätigkeit. Dazu gehören der Wegfall oder jedenfalls eine merkbare Reduzierung der Grunderwerbssteuer, bessere Abschreibungsmöglichkeiten, steuerliche Abzugsfähigkeit der Anschaffungskosten für Wohneigentum und vieles andere mehr.

  • Die Kommunen müssen größere Anstrengungen unternehmen, um bebaubare Flächen auszuweisen. Wenn sich Berlin den Luxus leistet, die riesige Fläche des Flugfeldes des ehemaligen Flughafens Tempelhof dem Freizeitvergnügen einiger Berliner vorzubehalten, obwohl dort ein ganzer Stadtteil mit einer Vielzahl von Wohnungen errichtet werden könnte, ist das mit einer rationalen zielorientierten Wohnungspolitik nicht vereinbar. Überhaupt leidet Berlin erkennbar unter der kleinteiligen Bezirksstruktur, durch die weitsichtige Entscheidungen über vielversprechende Wohnungsbauvorhaben an einem bornierten Kiez-Horizont scheitern.


Die Immobilienwirtschaft ist Teil der Wirtschaft insgesamt. Floriert die Immobilienwirtschaft, leistet sie einen bedeutsamen Beitrag für die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und schafft Arbeitsplätze. Bauunternehmen, Immobilienentwickler, Baufinanzierer, Immobilienvermittler, Architekten, Ingenieure und Baustofflieferanten sind wichtige wirtschaftliche Akteure, die Wirtschaftswachstum und – notabene – Steueraufkommen generieren. Nur eine starke Immobilienwirtschaft schafft das umfassende Angebot für alle Varianten der Wohnungsnachfrage. Deshalb muss der Staat sie fördern und nicht behindern. Dabei darf gewiss nicht verkannt werden, dass es sicherlich auch ein ausreichendes Wohnungsangebot – zum Kauf oder zur Miete – für die mittleren und unteren Einkommensgruppen geben muss. Aber ebenso wichtig und nicht zu vernachlässigen ist ein Angebot für die einkommensstarken Gruppen, deren Zuzug oder Verbleib für das Gedeihen einer Stadt sehr entscheidend ist. Ein Aufwuchs des Wohnungsbestandes in allen Preissegmenten kann nur einer starken Immobilienwirtschaft gelingen. Eine Politik, die Investoren abschreckt und damit die Immobilienwirtschaft schwächt, führt daher ins wohnungspolitische Fiasko.

Bleibt bei diesen Überlegungen die soziale Komponente unterbelichtet? Keineswegs, denn es ist doch bewiesen, dass breite Eigentumsstreuung soziale Konflikte verringert und die Gesellschaft stabilisiert. Eine angemessene Behausung gehört ohne Zweifel zum Grundbedarf des Menschen. Dieses Grundbedürfnis wird am besten durch individuelles Eigentum oder andere Eigentumsformen gesichert. Selbstverständlich muss eine moderne Wohnungspolitik sich vieler Instrumente bedienen, und die Unterstützung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus gehört dazu. In einem freien Gemeinwesen gibt es keine Ausschließlichkeiten – aber der Schwerpunkt sollte auf die Förderung der Eigentumsbildung gelegt werden. Eigentum ist und bleibt Kern einer prosperierenden sozialen Marktwirtschaft.

Otto Schily
Baustelle AM HOCHMEISTERPLATZ in Berlin
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